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10bet英文全称图2显示,在2014年末-2018年末正荣地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%,而其于今年6月30日该指标为73.34%,较年初下降0.69个百分点。相较于调整后的资产负债率,正荣地产的净负债率下降幅度更大。其在2015年末-2018年末的净负债率分别为326.16%、205.96%、183.22%、74.04%,仅用三年时间就将净负债率降低了252.12个百分点。截至今年6月30日,该指标为77.07%,较年初增长了3.03个百分点。令外界称奇的是,正荣地产在负债总额及有息负债不断增长的同时杠杆水平却不断下滑。其主要是因为大量的合作开发所致,这也是正荣地产能够在短期内冲进千亿销售的重要武器。从正荣地产所占权益土地储备来看,其于2017年末所占土地储备建筑面积权益比为79.26%,于2018年末该指标为52.88%,而截至今年6月30日该指标为56.81%。也就是说,正荣地产的土地储备中有将近一半不属于自己。此外,正荣地产非控股权益占比也逐年提升。数据显示,正荣地产于2014年末-2018年末其非控股权益占权益总额比例分别为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%,而截至今年6月30日该指标为36.57%,其归属于母公司股东权益在权益总额中占比仅为47.98%,竟然不及一半。以2018年为例,正荣地产的净负债率下降高达109.18个百分点,主要是由于其股东权益增长了100.25%所致。标准排名发现,股东权益中增长幅度最多的就是非控股权益,于2018年增加了68.71亿元,增幅高达641.48%。随着非控股权益占比的大幅增加,正荣地产的净负债率自然会有所下降,而真实的净负债率或许只有正荣地产自己知晓。另外,截至6月30日正荣地产的权益总额中有一项永续资本证券高达44.87亿元,较年初的30.08亿元增长49.17%。财报显示,正荣地产于2018年向永久资本证券派付股息共2.25亿元,实际上该永续债是负债而非权益,只是在会计处理上被列入股东权益之中。随着合作开发项目大增,正荣地产对外担保的借款也不断增加。显然,正荣地产真实的杠杆水平与报表呈现的存在一定差距。

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